Na co si dát pozor, když kupujete nemovitost?

Většina z nás nejméně jednou za život nějakou nemovitost koupí či prodá. Byť se to na první pohled nemusí zdát, jedná se o poměrně složitý proces. V tomto článku si v základech řekneme, na co si u převodu nemovitostí dát pozor tak, aby vše proběhlo hladce. 

Informace o nemovitosti a o druhé smluvní straně 

Než se odhodláte podepsat jakoukoliv smlouvu, ať již přímo kupní, nebo rezervační, je nutné si o nemovitosti a druhé smluvní straně zjistit co nejvíce dostupných informací. Investice do nemovitosti bývá investicí životní a nechcete kupovat pomyslného zajíce v pytli. 

Faktický stav nemovitosti, tedy to, jak nemovitost vypadá a jaké má vlastnosti, částečně prověříte při prohlídkách. Vyplatí se navíc požádat o pomoc technického odborníka, který posoudí, zda např. byt či dům nemá nějaké technické vady, které při prohlídkách nemusíte objevit (nedostatečná izolace, nekvalitní střešní krytina, nevhodný rozvod elektřiny atp.). Občanský zákoník vám sice poskytuje možnost domáhat se po tom, kdo Vám nemovitost prodal, odpovědnosti za vady, ale vždy se jedná o složitý a v praxi nepříjemný proces. Některé skryté vady se mohou projevit až po velice dlouhé době. Tomu všemu je lepší předejít prvotní důkladnou kontrolou. 

Dále je potřeba prověřit, zda na nemovitosti neváznou nějaké právní vady. Těmi jsou nejčastěji exekuce, zástavní právo, věcná břemena, nájemní práva či poměrně častý zákaz zcizení (hypoteční banky zakazují převod nemovitosti bez jejich souhlasu). Většinu těchto údajů lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí. Základní údaje o osobě vlastníka, resp. to, zda není v insolvenci nebo exekuci, zjistíte v insolvenčním rejstříku či v Centrální evidenci exekucí. Rádi Vám s tímto pomůžeme. 

Rezervační dohoda 

Pokud kupujete nemovitost přes realitní kancelář, bude jedním z prvních kroků podpis rezervační dohody. Podepsáním této dohody mj. vyjadřujete svůj zájem o koupi nemovitosti. Zároveň v sobě zpravidla obsahuje prvky smlouvy o smlouvě budoucí, kterou se zavazujete za stanovených podmínek nemovitost koupit. Proto už v této fázi musíte mít nemovitost a osobu prodávajícího “proklepnuty”, jak je naznačeno výše. Při podpisu smlouvy budete téměř vždy skládat zálohu. Některé realitní kanceláře vytváří dojem, že smlouvu musíte podepsat co nejrychleji, aby Vám někdo jiný nemovitost “nevyfoukl”. Nepodléhejte panice a nikdy nepodepisujte rezervační dohodu dříve, než si nemovitost a prodávajícího zkontrolujete. Hlavně nepodepisujte rezervační dohodu, která je pro Vás nevýhodná (např. obsahuje spoustu povinností pro Vás, ale pouze pár nevýznamných povinností pro prodávajícího či makléře). 

Profesionální makléři používají dohody trojstranné, které podepíšete Vy, prodávající a sám makléř. Kvalitní makléř bude v dohodě mít např. ustanovení o tom, že pokud Vám nedopadne hypoteční úvěr nebo pokud Vám prodávající neposkytne součinnost a nepodepíše s Vaší bankou zástavní smlouvu (na jejímž základě Vám banka poskytne úvěr), můžete od rezervační dohody odstoupit a o celou zálohu tak nepřijdete. Smluvní pokuty by měly být vyvážené pro všechny smluvní strany. Pokud taková ujednání v dohodě chybí, doporučuji ji nepodepisovat. 

Problémů však v rezervační dohodě může být více. Proto, pokud potřebujete rezervační dohodu zkontrolovat, neváhejte využít jednoho z našich balíčků. Pohlídáme, aby pro Vás nebyla rezervace riskantní či nevýhodná. Pokud budete spěchat, dohodu posoudíme do druhého dne. 

Kupní smlouva 

Dobře napsaná kupní smlouva je základ úspěšného převodu nemovitosti. Je důležitá nejen pro Vaši ochranu, ale i pro samotný návrh na vklad do katastru nemovitostí. 

Kupní smlouva musí kromě ceny obsahovat přesné vymezení kupujícího a prodávajícího, přesnou identifikaci převáděné nemovitosti (nebo podílu) a hlavně úmysl prodávajícího nemovitost prodat a kupujícího nemovitosti koupit (nabýt). Nejčastěji se chybuje při identifikaci nemovitosti, resp. vymezení podílu (spoluvlastnictví). Katastr Vás pak pro takovou zbytečnou chybu jako nového vlastníka nezapíše. I z tohoto důvodů je vhodné do smluv dávat ujednání ve smyslu, že pokud se katastrálnímu úřadu nebude něco zamlouvat, poskytnou si strany součinnost a uzavřou novou smlouvu tak, aby k převodu mohlo dojít bez dalších problémů. 

Podpisy musí být na téže listině. Na vyhotovení smlouvy pro katastrální úřad musí být podpisy navíc úředně ověřeny. 

Ve smlouvě by měly být náležitě sjednány možnosti odstoupení od smlouvy, datum předání nemovitosti, prohlášení prodávajícího o tom, že na nemovitosti nejsou právní a faktické vady, ujednání o tom, kdo nese náklady na správní poplatek za návrh na vklad apod. To je jen příklad, takových náležitostí je mnohem více. Jelikož kupní smlouvy děláme pravidelně, umíme je psát tak, aby obsahovaly vše podstatné a zároveň byly srozumitelné (kvalitní smlouva se vejde na pár stran). Smlouvu tak vyhotovíme přesně dle Vašich požadavků. 

Úschova 

Dalším a pravděpodobně nejdůležitějším aspektem je způsob placení ceny. Nejspolehlivější cestou je využít služeb úschovy. Kupující tak převede peníze třetí osobě (advokát, notář, exekutor), která je nevyplatí zpravidla dříve, než na Vás bude nemovitost převedena v katastru. Máte tak jistotu, že v případě, kdy nedojde k převodu nemovitosti, dostanete bez problémů své peníze zpět. A prodávající je naopak motivován neotálet. Peníze totiž obdrží, až vše dopadne. 

Trable, které mohou nastat, když nevyužijete úschovy, lze ilustrovat na případu našeho klienta. Klient se na nás obrátil s tím, že s prodávajícím uzavřel kupní smlouvu na byt, kterou si stáhl z internetu. Peníze prodávajícímu poslal hned po podpisu smlouvy. Smlouva však obsahovala chybu, pro kterou katastr našeho klienta odmítl zapsat jako nového vlastníka. Náš klient se ozval prodávajícímu, aby s ním sepsal novou smlouvu a napravili tak onu chybu. Prodávající s ním však přestal komunikovat (peníze měl a víc ho nezajímalo). Náš klient tak byl v zoufalé situaci, kdy zaplatil celou kupní cenu, ale nemovitost na sebe neměl v katastru napsanou. Proto se obrátil na nás. Až když jsme prodávajícího kontaktovali my, začal komunikovat a došlo k napravení celé situace. Náš klient tak byl nakonec v katastru zapsán jako vlastníku bytu. Stálo ho to ale značné nervy, kterým mohl předejít smlouvou vyhotovenou advokátem a využitím úschovy. 

Tomu a dalším problémům můžete předejít i Vy, když využijete našich služeb. Nabízíme je ve výhodném balíčku, kdy pro Vás zařídíme celý převod nemovitosti (kupní smlouva, úschova, návrh na vklad a další dle domluvy). 

Návrh na vklad 

Katastrální úřady bývají v posuzování návrhu velice poctivé, někdy spíše až přepjatě úřednické. Správní poplatek za návrh na vklad zatím činí 1.000 Kč. Vláda však připravila návrh zákona, podle kterého by poplatek měl vzrůst na 2.000 Kč. Pokud budete v důsledku chyb v návrhu či ve smlouvě podávat návrh znovu, musíte znovu zaplatit správní poplatek. 

Je tak lepší, když návrh na vklad vyhotovíme za Vás a případně ho za Vás i podáme. I vypracování a podání návrhu na vklad zahrnuje náš kompletní nemovitostní balíček. 

Pokud budete chtít, připravíme pro Vás i daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Tu totiž vždy platíte Vy jako kupující. 

Závěr 

Toto je jen pár příkladů toho nejpodstatnějšího, na co si dát při koupi nemovitosti pozor. Problémů však může nastat mnohem více.  

Pokud kupujete nebo i prodáváte nemovitost napřímo, tedy bez realitní kanceláře, můžete využít našeho kompletního balíčku. Postaráme se tak o rychlý a bezproblémový převod nemovitosti od A do Z.  

Pokud kupujete či prodáváte nemovitost přes realitní kancelář a chcete si být jistí, že všechny smlouvy a papíry, které Vám dal realitní makléř k podpisu, neobsahují žádný háček, můžete využít našeho balíčku ke kontrole smluv.